Jakie mieszkania interesują nabywców?
poniedziałek, maj 31st, 2010
Patrząc na opisy inwestycji mieszkaniowych trudno oprzeć się wrażeniu, że każda nowa inwestycja proponowana przez deweloperów jest idealna. Wizualizacje obiektów, posadowione w przytulnej zieleni mają roztaczać wizje super komfortu. Opis wykończenia, dróg dojazdowych, infrastruktury również zawsze zachęca. Dlaczego więc tyle inwestycji ma problem z nabywcami? Czy chodzi tylko o cenę? Czego tak naprawdę chcą klienci?
Jakie są słabe strony inwestycji mieszkaniowych, które przeszkadzają nabywcom? Na co deweloperzy powinni zwracać uwagę, a co ignorują, w efekcie narażając się na długi okres sprzedaży mieszkań? Takie pytania zadano ankietowanym podczas ostatniego badania przeprowadzonego przez spółkę Gant Development. Jakie mamy wnioski?
To co najbardziej frustruje nabywców to niezgodność wizualizacji ze stanem faktycznym. Częstą praktyką jest prezentowanie na stronie i bilboardach reklam budynku w otoczeniu zieleni, alejek placów zabaw. Z wizualizacji tych wynika, że budynek posadowiony zostanie w spokojnej, zacisznej okolicy, z dobrym widokiem. Tymczasem po przyjeździe na miejsce inwestycji, klient dowiaduje się, że będzie w okna zaglądał sąsiadom, obok budynku przebiega trasa szybkiego ruchu, a prezentowana zieleń sprowadza się do dwóch rachitycznych drzewek wciśniętych na siłę między garaże a piaskownicę. Ta niezgodność wizualizacji z rzeczywistością przeszkadza 34% nabywców.
Kolejnym problemem jest konieczność wykupienia miejsca parkingowego. Taki przymus zniechęca, bowiem powoduje w nabywcach poczucie, że są przymuszani do decyzji zakupu, niezależnie od tego czy chcą to miejsce czy też nie - a przecież wystarczyłoby miejsce parkingowe wliczyć w cenę i w ten sposób ją ukryć. Konieczność nabycia miejsca parkingowego przeszkadza 33% nabywców.
Inne „przeszkadzajki” w ramach inwestycji i oferty deweloperów to niewielka przestrzeń między budynkami, czyli wspomniane już zaglądanie innym lokatorom w okna - prawie co piąty nabywca wskazuje na tą wadę nowych inwestycji. Oczywiście jasnym jest, że deweloperzy próbują upchnąć jak najwięcej mieszkań na dostępnym obszarze - ale czy niekiedy nie przesadzają? Patrząc na niektóre polskie osiedla (np. Osiedle Europejskie w Krakowie) trudno oprzeć się wrażeniu, że zamiast komfortu i luksusu - mamy kołchoz.
Ostatnim problemem jest rozplanowanie przestrzeni mieszkania - głównie chodzi tu o projektowanie aneksu kuchennego zamiast samodzielnej kuchni, pozwalające deweloperom sztucznie zwiększyć liczbę pokoi. W końcu zamiast jednopokojowego z kuchnią, można w ten sposób uzyskać dwa pokoje (przy czym jeden z aneksem). W praktyce- dla nabywcy to nadal jest jeden pokój.
12% nabywców narzeka też na brak lokatorskich komórek - ten relikt PRL połączony z naszą tendencją do gromadzenia dóbr sprawia, że mieszkania bez komórek lokatorskich są dla klientów mniej atrakcyjne.
Z badania wysuwa się jeden wniosek - lepiej poważnie przemyśleć inwestycję i popatrzeć na nią z punktu widzenia potrzeb klienta. A następnie rzetelnie informować potencjalnych nabywców o plusach i minusach inwestycji. Mieszkanie to nie puszka coli i nie większość nabywców nie podejmuje decyzji o zakupie mieszkania ad hoc - brak piwnicy, dopłata za miejsce parkingowe, czy ciasnota i tak zostaną zauważone - niezależnie od tego jak bardzo finezyjną wizualizację zrobi deweloper.
